+7 (495) 285-63-53

143909, РФ, Московская область,г. Балашиха, ул. Звездная, д.7Б

Август 2016
ПнВтСрЧтПтСбВс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
1. 11 авг 2016 14:26 Наталья Абросимова приняла участие в программе «В интересах людей» телеканала «ТВ Балашиха» Она рассказала о состоянии ЖКХ в регионе и ответила на вопросы зрителей.
12
2. 12 авг 2016 15:23 Поздравление от Натальи Абросимовой с Днём строителя 14 августа – День строителя
3. 12 авг 2016 15:27 Сегодня день рождения празднует Главный государственный жилищный инспектор Московской области Вадим Соков Главу Госжилинспеции Московской области поздравила гендиректор СРО НП УО региона Наталья Абросимова.
13
14
15
1. 15 авг 2016 15:22 Сегодня день рождения празднует руководитель Администрации Щёлковского района Алексей Валов! Алексея Валова поздравила гендиректор СРО НП УО МО Наталья Абросимова
2. 15 авг 2016 16:45 Наталья Абросимова: В Подмосковье используют креативный подход в решении проблем ЖКХ В Балашихе дома добросовестных собственников украшают граффити.
16
17
18
19
20
21
22
1. 22 авг 2016 15:41 Наталья Абросимова: Триколор символизирует силу, веру, благородство и любовь к Родине 22 августа – День Государственного флага Российской Федерации.
23
24
25
1. 25 авг 2016 09:56 Наталья Абросимова: Дворовый спорт набирает обороты в Подмосковье Подмосковье наряду с другими регионами достойно отметило День дворового спорта – 20 августа.
26
27
28
29
30
31
1. 31 авг 2016 16:23 Коллектив СРО НП УО Московской области поздравляет Михаила Купчинского с днём рождения! Сегодня отмечает день рождения программист организации Михаил Купчинский.
2. 31 авг 2016 16:42 Наталья Абросимова: В свежем взгляде молодежи на насущные проблемы есть запрос власти Генеральный директор СРО НП УО МО присутствовала на финале XVI Всероссийской акции «Я – гражданин России».
    

Напишите нам

Финансирование капитального ремонта многоквартирных домов: изменения в законодательстве

 

 

В Жилищный кодекс Российской Федерации внесены существенные изменения, касающиеся финансирования капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Если раньше вопрос о проведении капитального ремонта и его финансировании относился только к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, то согласно внесенным изменениям для каждого многоквартирного дома (за исключением тех домов, которые признаны аварийными и подлежащими сносу) должен формироваться фонд капитального ремонта, а перечень услуг и работ по капитальному ремонту и плановый год проведения капитального ремонта многоквартирных домов определяется региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее – региональная программа капитального ремонта).

Взносы на капитальный ремонт

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс или ЖК) в настоящее время определяет, что фонд капитального ремонта многоквартирного дома формируется за счет ежемесячных взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирном доме.

Обязанность вносить взнос на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех месяцев после опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (ч. 3 ст. 169 ЖК). Законом субъекта Российской Федерации может быть установлен более ранний срок наступления обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт. Можно достаточно уверенно предполагать, что региональные программы капитального ремонта в большинстве субъектов Российской Федерации будут приняты до конца 2013 года, поскольку наличие такой программы стало одним из условий получения регионами средств из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйство. Соответственно, уже в следующем году собственники помещений в многоквартирных домах уже в обязательном порядке будут платить взносы на капитальный ремонт.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (ч. 8.1 ст. 156 ЖК) (далее – минимальный размер взноса).

Сформированный исходя из минимального размера взноса фонд капитального ремонта может использоваться только для финансирования тех услуг и работ, которые входят в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, установленный Жилищным кодексом (ч. 1 ст. 166 ЖК). Субъект Российской Федерации вправе своим нормативным правовым актом дополнить этот перечень дополнительными услугами и (или) работами.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности и других установленных Жилищным кодексом показателей, а также с учетом установленного Жилищным кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее – установленный перечень услуг и работ по капитальному ремонту) (ч. 8.1 ст. 156 ЖК).

При установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт субъекты Российской Федерации столкнутся с необходимостью, во-первых, учитывать, что размер взноса должен обеспечивать возможность финансировать установленный перечень услуг и работ по капитальному ремонту (с учетом бюджетной поддержки), во-вторых, быть доступным для граждан – собственников квартир в многоквартирных домах, а в-третьих, отвечать уже сформировавшимся ожиданиям (в многочисленных публичных заявлениях был анонсирован размер взноса на уровне 5-7 рублей с квадратного метра квартиры в месяц). Таким образом, решение о минимальном размере взноса является не только технико-экономическим, но и социально-политическим.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в большем размере, чем установленный субъектом Российской Федерации минимальный размер взноса (ч. 8.2 ст. 156 ЖК). Часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет превышения размера взноса над минимальным размером взноса, по решению общего собрания собственников помещений может использоваться на финансирование любых услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 166 ЖК).

В связи с установлением обязательного взноса на капитальный ремонт в Жилищном кодексе предусмотрена и соответствующая мера финансовой поддержки малообеспеченных граждан – собственников квартир в многоквартирных домах. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт включается в размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, исходя из которого определяется право граждан – собственников квартир, на субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и производится расчет размеров субсидий (ч. 6 ст. 159 ЖК).

Способы формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома

Жилищный кодекс (ч. 3 ст. 170 ЖК) определил два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома (схема 1):

1)      перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации, отвечающей установленным требованиям (счет открывается для каждого многоквартирного дома отдельно);

2)      перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора – организации, создаваемой субъектом Российской Федерации в форме «фонд» (способ, уже привычно характеризуемый как «общий котел»).

В первом случае денежные средства фонда капитального ремонта, внесенные как взносы на капитальный ремонт на специальный счет (и проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете), являются общими денежными средствами собственников помещений (ст. 36.1 ЖК). Правовое регулирование прав собственников помещений на эти средства аналогично регулированию права общей долевой собственности собственников помещений на общем имуществе в многоквартирном доме:

  • право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение;
  • собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете;
  • при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

Согласно законодательству, независимо от того, какое юридическое лицо открыло на свое имя специальный счет для формирования фонда капитального ремонта дома (владелец специального счета), средства на специальном счете, сформированные за счет взносов собственников могут расходоваться на капитальный ремонт только данного многоквартирного дома. Необходимым документом для перечисления средств со специального счета для оплаты выполненных работ по капитальному ремонту или для возврата взятого на капитальный ремонт кредита является протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 и 5 ст. 177). Контроль за целевым использование средств специального счета осуществляет банк, в котором открыт данный счет.

Поскольку денежные средства, находящиеся на специальном счете, не являются собственностью владельца специального счета, на них не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, связанных с капитальным ремонтом дома; в случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (ч. 6 и 7 ст. 175).

Владельцем специального счета для формирования фонда капитального ремонта по решению общего собрания собственников помещений может быть (ч. 2 и 3 ст. 175 ЖК):

  • товарищество собственников жилья (ТСЖ), удовлетворяющее требованиям Жилищного кодекса (созданное в одном многоквартирном доме или в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать);
  • осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив;
  • региональный оператор.

Специальный счет открывается в российской кредитной организации, величина собственного капитала которой составляет не менее чем 20 млрд. рублей (ч. 2 ст. 176 ЖК). Кредитную организацию для открытия специального счета выбирают собственники помещений решением общего собрания. Если владельцем специального счета выбран региональный оператор, а собственники не выбрали кредитную организацию, решение о выборе кредитной организации передается на усмотрение регионального оператора.

В случае если фонд капитального ремонта формируется путем перечисления взносов на капитальный ремонт региональному оператору, эти денежные средства становятся имуществом регионального оператора (ч. 1 ст. 179 ЖК). У собственников помещений появляются обязательственные права в отношении регионального оператора (ч. 3 ст. 170). Это означает, что у собственников помещений появляется право требовать от регионального оператора выполнения капитального ремонта многоквартирного дома в объеме и сроки, определенные региональной программой капитального ремонта.

Региональный оператор обязан вести учет средств, поступивших от собственников помещений для формирования фондов ремонтов отдельно по каждому многоквартирному дому и каждому собственнику помещения в доме (ч. 1 ст. 183 ЖК).

Региональный оператор вправе расходовать средства, полученные от собственников помещений в одних многоквартирных домах, на проведение капитального ремонта других многоквартирных домов, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора (ч. 4 ст. 179 ЖК). Израсходованные региональным оператором на капитальный ремонт многоквартирного дома средства сверх сформированного фонда капитального ремонта подлежат возврату собственниками помещений за счет последующих взносов на капитальный ремонт (ч. 7 ст. 182).

Выбор способа формирования фонда капитального ремонта – право собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 170 ЖК). Решение принимается на общем собрании собственников помещений большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение двух месяцев после опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта (если субъектом Российской Федерации не установлен более короткий срок) (ч. 5 ст. 170 ЖК). Подтверждением реализации выбранного способа формирования фонда капитального ремонта является справка банка об открытии специального счета или договор с региональным оператором о формировании фонда капитального ремонта.

Контроль за формирование фондов капитального ремонта возложен на орган государственного жилищного надзора, которому представляют необходимые сведения владельцы специальных счетов и региональный оператор (ст. 172 ЖК).

Можно предположить, что собственники помещений, которые при выборе способа управления своим домом создали товарищество собственников жилья, предпочтут формировать фонд капитального ремонта на специальном счете. Этого можно ожидать и в домах, управляемых жилищными кооперативами. И в том и в другом случае собственники помещений значительно лучше организованы, имеют большую практику принятия решений на общих собраниях и контроля за использованием своих средств, чем в многоквартирных домах, которые находятся в управлении управляющих организаций. Большое влияние на процесс принятия решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта могут оказать советы многоквартирных домов, созданные и создаваемые в настоящее время в российских городах и уже активно действующие в интересах собственников помещений.

Законодатель, принимая во внимание пассивность собственников помещений в значительной части многоквартирных домов, позаботился о том, чтобы решение о способе формирования фонда капитального ремонта были приняты в любом случае. Если собственники помещений не приняли решения о способе формирования фонда капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора (ч. 6 и 7 ст. 170 ЖК). Но до этого (за один месяц до окончания установленного срока) орган местного самоуправления должен инициировать проведение в многоквартирном доме общего собрания для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст. 173):

  • в случае если собственники помещений приняли решение о том, что вместо формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, они хотят передать свои средства региональному оператору, решение вступает в силу через месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания, который в течение пяти дней после этого обязан перечислить средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора (ч. 6 ст. 173 ЖК);
  • решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений (если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации), после чего в пятидневный срок региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет (ч. 5 ст. 173 ЖК).

Условием при изменении способа формирования фонда капитального ремонта является полная выплата кредита (займа), который был предоставлен для капитального ремонта под средства фонда капитального ремонта на специальном счете, или полное погашение задолженности перед региональным оператором по выполненному капитальному ремонту (ч. 2 ст. 173 ЖК).

В исключительных случаях решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и передаче средств региональному оператору может принимать орган местного самоуправления – если капитальный ремонт многоквартирного дома, предусмотренный региональной программой капитального ремонта и признанный необходимым не был проведен по решению собственников помещений (ч. 7 ст. 189 ЖК).

 Расходование средств фондов капитального ремонта

Взносы на капитальный ремонт, поступающие на специальный счет, накапливаются до срока проведения капитального ремонта (отдельных видов работ по капитальному ремонту) многоквартирного дома. Перечень работ по капитальному ремонту, срок их выполнения, смета расходов на капитальный ремонт определяются решением общего собрания собственников помещений. Предложение о проведении капитального ремонта может исходить от лица, управляющего многоквартирным домом (ТСЖ, жилищного кооператива, управляющей организации). Хотя собственники помещений должны ориентироваться на то, что определила для их дома региональная программа капитального ремонта, у них есть реальная возможность принять решение о более раннем сроке проведения капитального ремонта и большем перечне работ, чем установлено региональной программой. В качестве источников финансирования кроме фонда капитального ремонта могут использоваться кредитные средства и бюджетные субсидии (схема 2).

В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1.2 ч. 2 ст. 44) общее собрание собственников помещений принимает решение о получении кредита или займа на капитальный ремонт товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом), управляющей организацией, а при непосредственном управлении домом собственниками помещений лицом, уполномоченным решением общего собрания, о получении данными лицами гарантии (поручительства), а также о погашении кредита (займа), уплате процентов и расходов на получение гарантии (поручительства) за счет фонда капитального ремонта.

Можно надеяться, что формирование фондов капитального ремонта на специальных счетах, действительно будет способствовать привлечению кредитов на проведение капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов поскольку, с одной стороны, внесение взносов на капитальный ремонт носит обязательный характер, изменение способа формирования фонда ремонта (или перевод специального счета в другой банк) невозможно без погашения кредита, а с другой стороны, банк, в котором открывается специальный счет, будет иметь всю информацию о ежемесячном поступлении взносов на специальный счет (дисциплине платежей собственников помещений) и об объеме уже накопленных средств, а также будет иметь возможность контролировать целевое расходование денег и списывать со счета средства для погашения кредита.

Развитию программ кредитования капитального ремонта может в значительной мере способствовать создание в регионах специализированных гарантийных агентств для предоставления гарантий, поручительств по кредитам или займам, которые рассматриваются Жилищным кодексом как одна из мер государственной поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов (ст. 167 ЖК).

В настоящее время не ясна роль управляющих организации в проведении и финансировании капитального ремонта, поскольку они не могут быть владельцами специальных счетов, на которые вносятся взносы на капитальный ремонт, и не могут распоряжаться этими средствами, поэтому возможность привлечения управляющими организациями кредитов на капитальный ремонт с погашением их за счет фонда капитального ремонта выглядит очень сомнительной. Управляющие организации также не имеют никакого отношения к организации и финансированию капитального ремонта в случае, если фонд капитального ремонта формируется у регионального оператора.

Возможность привлечения кредита на капитальный ремонт в случае, если владельцем специального счета является региональный оператор, явным образом не определена Жилищным кодексом. Региональный оператор не указан в перечне лиц, которые по решению общего собрания собственников помещений могут быть получателем кредита.

Таким образом, схема с финансированием капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств фонда ремонта на специальном счете и кредита выглядит реалистичной только для случая, когда в доме создано товарищество собственников жилья (или он управляется жилищным кооперативом).

При формировании фондов капитального ремонта у регионального оператора средства (схема 3), поступающие на счет регионального оператора от собственников помещений в многоквартирных домах, будут расходоваться ежегодно на финансирование региональной программы капитального ремонта за исключением некоторой доли средств, размер которой определяется субъектом Российской Федерации. Требование о том, что не все поступающие региональному оператору средства, могут расходоваться на финансирование региональной программы, установлено Жилищным кодексом для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора (ст. 185 ЖК).

Взносы от взносов на капитальный ремонт, поступающие региональному оператору, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Не допускается использование поступающих от собственников помещений средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора (ч. 3 ст. 179).

Финансирование капитального ремонта многоквартирного дома региональным оператором осуществляется в соответствии с региональной программой капитального ремонта (в объеме и сроки, определенные программой). При этом если в фонде капитального ремонта конкретного дома на момент проведения капитального ремонта оказалось недостаточно средств, региональный оператор для его ремонта может на возвратной основе использовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, капитальный ремонт которых будет осуществляться в будущем. Можно заметить, что поскольку все поступившие от собственников помещений средства являются имуществом регионального оператора и он может распоряжаться ими в соответствии с положениями Жилищного кодекса, регионального закона и устава на цели реализации региональной программы капитального ремонта, «заем» средств собственников одних домов на ремонт других домов – это просто учетная операция. Тем не менее, региональный оператор обязан за шесть месяцев до начала года, в который запланирован капитальный ремонт многоквартирного дома, сделать собственникам помещений предложение о проведении капитального ремонта, включая предложение по источникам финансирования, то есть региональный оператор должен получить согласие собственников на «заем» средств регионального оператора (средств фондов ремонта других домов). При этом даже если собственники не примут соответствующего решения, вместо них решение примет орган местного самоуправления (ч. 6 ст. 189 ЖК), и региональный оператор выполнит то, что определено региональной программой. Поэтому положение Жилищного кодекса о том, что проведение капитального ремонта многоквартирного дома осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений, в случае формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора выглядит формальностью, соблюдение которой связано со значительными издержками.

Дискуссионным является вопрос о возможности привлечения региональным оператором кредитов для исполнения своих обязательств по финансированию капитального ремонта многоквартирных домов, собственники помещений в которых формирует фонды капитального ремонта на его счете. В одной статье Жилищного кодекса говорится, что региональный оператор кроме средств фондов капитального ремонта привлекает при необходимости «средства, полученные из иных источников, в том числе из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета» (ст. 180 ЖК). В другой статье Жилищного кодекса содержится закрытый перечень источников финансирования капитального ремонта, при недостаточности средств фонда капитального ремонта: средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете регионального оператора, субсидии, полученные из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета (ч.1 ст. 182 ЖК). В этот перечень источников финансирования капитального ремонта региональным оператором не входят такие «иные средства», как кредит, привлекаемый региональным оператором.

Региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов

Согласно внесенным в Жилищный кодекс изменениям субъект Российской Федерации должен принять региональную программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (ст. 168 ЖК).

Необычность данной программы состоит в том, что:

  • программа должна включать все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта Российской Федерации (соответственно, она должна ежегодно актуализироваться, чтобы учитывать исключение из нее домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, и включение в нее домов-новостроек);
  • программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта всех домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации (учитывая включение в такую программу ежегодно появляющихся домов-новостроек, срок реализации региональной программы, утверждаемой впервые, составит 25 - 30 лет, а в целом программа будет «вечной», поскольку ежегодно срок ее реализации будет отодвигаться все дальше и дальше во времени).
  • в качестве одной из целей утверждения региональной программы определено планирование и организация проведения капитального ремонта, в ней должны быть указаны перечень услуг и работ по капитальному ремонту каждого многоквартирного дома и плановый год проведения капитального ремонта (при этом программа утверждается до принятия собственниками помещений в многоквартирных домах каких-либо решений на этот счет, поэтому не ясно на основании каких сведений формируется программа, которая налагает на собственников помещений в многоквартирных домах обязательства провести капитальный ремонт в объеме и в сроки, установленные региональной программой);
  • еще одной целью региональной программы является планирование предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов (это норма в совокупности с тем, что меры государственной поддержки, муниципальной поддержки предоставляются независимо от выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта может пониматься, как необходимость планирования средств на предоставление субсидий на капитальный ремонт из регионального и местных бюджетов для всех многоквартирных домов, включенных в региональную программу на соответствующий год ее реализации, хотя обычный подход при предоставлении субсидий – субсидии предоставляются в пределах имеющихся для этого средств, соответственно при их ограниченности необходим отбор получателей субсидий);
  • критерии первоочередности проведения капитального ремонта в рамках региональной программы, установленные Жилищным кодексом – дома, в которых на момент приватизации первой квартиры уже требовался капитальный ремонт и до сих пор не проведен, а также дома, для которых установлена необходимость проведения капитального ремонта, создают «пиковую» нагрузку в первые годы реализации региональной программы, учитывая накопившийся «недоремонт», при этом объем средств, формируемых в фондах капитального ремонта за счет взносов собственников помещений на капитальный ремонт будет минимальным.

Исходя из выше изложенного, субъекты Российской Федерации столкнутся со значительными трудностями при формировании первой версии региональной программы и в первые годы ее реализации.

В целом идея вечной ответственности субъекта Российской Федерации за планирование и организацию капитального ремонта многоквартирных домов, в которых примерно 80 % помещений являются частной собственностью, вызывает много вопросов.

 Меры государственной поддержки и муниципальной поддержки капитального ремонта многоквартирных домов

Жилищный кодекс определил, что для финансирования капитального ремонта может предоставляться финансовая поддержка (ч. 1 ст. 191). Это не только субсидии, предоставляемые товариществам собственников жилья и жилищным кооперативам, управляющим организациям и региональному оператору за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета (ранее возможность предоставлять бюджетные субсидии была прямо установлена только для органов местного самоуправления в целях создания условий для управления многоквартирными домами). Среди возможных мер государственной поддержки, которые могут предоставляться субъектом Российской Федерации, в настоящее время определены также предоставление гарантий, поручительств по кредитам и займам, если соответствующие средства на реализацию такой поддержки предусмотрены законом субъекта Российской Федерации о бюджете субъекта Российской Федерации (п. 4 ст. 167 ЖК). Таким образом, намечен путь для привлечения кредитных ресурсов в проведение капитального ремонта многоквартирных домов. Но для предоставления собственникам помещений в многоквартирных домах реальной возможности воспользоваться данным видом государственной поддержки субъекту Российской Федерации необходимо создать специализированное гарантийное агентство, вложить средства в его уставный капитал, определить порядок и условия предоставления гарантийным агентством поручительств по кредитам на капитальный ремонт.

В отношении предоставления субсидий товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам, управляющим организациям и региональному оператору, необходимо отметить, что их предоставление не должно зависеть от способа формирования фонда капитального ремонта (на специальном счете или у регионального оператора) (ч. 2 ст. 191 ЖК). Следовательно, принятие решений о предоставлении субсидии на ремонт конкретного многоквартирного дома не может быть возложено на регионального оператора, чтобы не возникал конфликт интересов.

Остается открытым вопрос о том, могут ли рассчитывать на субсидии собственники помещений во всех многоквартирных домах или нет.

Экспертные обсуждения выявили, что потребность в бюджетных субсидиях тесно связана с устанавливаемым субъектом Российской Федерации минимальным размером взноса на капитальный ремонт (схема 4). Если исходить из того, что за счет минимального взноса на капитальный ремонт, вносимого ежемесячно в течение 25-30 лет, должен быть сформирован фонд капитального ремонта, обеспечивающий финансирование всех (большинства) услуг и работ по капитальному ремонту, входящих перечень, установленный Жилищным кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, можно определить необходимый размер взноса на капитальный ремонт (без учета возможной бюджетной субсидии). По экспертной оценке такой размер взноса может составлять 15-20 рублей на 1 кв. метр помещений в многоквартирном доме.

В случае установления субъектом Российской Федерации размера минимального взноса меньшего, чем необходимый с целью обеспечения доступности размера взноса для граждан, объем фонда капитального ремонта, формируемого исходя из минимального размера взноса, для каждого многоквартирного дома оказывается меньше, чем необходимый объем средств для финансирование капитального ремонта дома. Как следствие, это неизбежно вызывает потребность в бюджетной субсидии для капитального ремонта каждого многоквартирного дома, включенного в региональную программу капитального ремонта в течение периода, когда размер минимального взноса устанавливается меньше, чем размер необходимого взноса собственников помещений на капитальный ремонт. В этом случае предоставление бюджетной субсидии будет, прежде всего направлено на покрытие разницы между необходимым объемом финансирования и средствами, формируемыми за счет взносов собственников помещений.

В случае, если субъект Российской Федерации (муниципальное образование), заинтересованы стимулировать инициативы собственников жилья проводить более сложные по набору работ, с использованием более эффективных и долговечных материалов, современных технологий (и значит более дорогие) ремонты, направленные на модернизацию многоквартирных домов, понадобятся дополнительные специальные субсидии.

Несмотря на появление новой главы в Жилищном кодексе, посвященной капитальному ремонту многоквартирных домов, внесенные изменения определили только основные подходы к формированию новой системы капитального ремонта, оставив большой простор для законотворчества субъектам Российской Федерации. На региональном уровне должны быть принят не только закон, но и большой пакет нормативных правовых актов, обеспечивающих своевременное проведение капитального ремонта многоквартирных домов на территории субъекта Российской Федерации. И можно ожидать существенных различий приоритетных направлениях и региональных нормативных правовых базах, регулирующих проведение капитального ремонта многоквартирного жилья. И конечно, как можно быстрее необходима практика реализации всех механизмов, определенных новым законодательством о капитальном ремонте, для их дальнейшего развития и совершенствования, а главное, для масштабных сдвигов в решении наболевшей проблемы.


Изменения внесены Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

 

Ирина Валентиновна Генцлер, Фонд «Институт экономики города»

 


Вернуться к списку событий >>